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地主に相続が発生した場合 5-3

相続財産の不動産の評価をどのようにするかについては、
色々な考え方があります。

路線価や公示価格を参考にしたり、時には時価でということもあります。
現金を分ける場合には、どれを基準にするかで価格が大きく変わります。 

現金を受け取る側は高い金額で、支払う側は低く、当たり前ですよね。
こういう場合の一般的な考え方や個別要因を考慮した場合の考え方等
をきちんと説明できる人(業者)を選んでくださいね。

困ったら是非ご相談を ・ ・ ・ ・ お待ちしております。  

相続する不動産が沢山ある人は、当然税金の支払いがあるでしょうから
土地は、路線価をベースに建物は固定資産税の評価額がベースに
なりますので心配はいりません。

従って、こういうことで揉めるのは、相続税の掛からない場合の方が 
圧倒的に多いんです。 

だからと言って、沢山あるから分けるのに揉めないということもないんですけどね。
沢山持っているのに(現金も不動産も)もっと欲しがる人はいますから。

相続財産を平等にという考えは良いのですが、
いざその時に、何も考えていない税理士や司法書士の言うとおりに
不動産を共有してはいけませんよ。


士業を生業としている人といえど、必ずしも適切な対応をしてくれるとは 
限りませんからね。  依頼者が言うとおりにすれば良いと思ってる
士業の人がいますからね。 

もちろん、親切丁寧に教えてくれる人も当然います。
誤解のないように ・ ・ ・


                                           つづく



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地主に相続が発生した場合 5-2

地主さんというよりも、一般的な事例として前回述べましたが
不動産の共有は避けるべきです。 

特に相続財産が亡くなった人が住んでいた自宅だけの場合、
兄弟で共有するのではなく、特定の一人にして(同居していた人)
代償分割という方法  をとれば良いと思います。

これは、相続を受ける人が他の人に対して不動産の評価に見合う
金銭を支払うことを言います。

たとえば、土地と建物で3,000万円の価値だとすると、
仮に3人兄弟の場合単純にひとり1,000万円になりますよね。

これを土地建物を相続する人が2人に1,000万円ずつ支払うことにします。
このようにすれば、一応収まりますよね。

もし現金が相続財産で少しでもあれば、それにプラスして不動産を相続する人が
自分のお金を支払えば良いのです。

ただし、この不動産の評価によって大きく金額が変わってきますから
きちんと評価してくれる人(業者) に依頼した方が良いでしょう。

この不動産の評価によっても、揉める懸念があるからです。
困ったら是非ご相談を ・ ・ ・ ・ お待ちしております。  


                                              つづく




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地主に相続が発生した場合 5

地主に (地主でなくても) 相続が発生した場合、登記の問題もさることながら、
相続人が何人かいる場合、平等にということで
その不動産の所有権を共有にしてしまうことが、よくあります。

これはねぇ、良くありません。全てダメとは言いませんが ・ ・ ・ ・
その時は良くても、後々揉める最大の原因 ともなりかねません。

これは、金持ちかどうかは関係ありません。
特に兄弟間でとりあえず共有にしておこうというのが一番良くないんです。

どういうことかというと、たとえば相続財産が自宅だけの場合なんかは
本当に危険です。 亡くなった親と同居していた人は何の文句もありません。

しかし、結婚して別所帯だったり、最近は独身で独り住まいの人も沢山いますよね。
とにかく、共有者が同居している時は良いのですが、ばらばらの世帯になると
問題が起こります。 


最大の問題は、同居している人以外は何のメリットもないことだからです。
まだ若いうちは良いのかもしれませんが、生活にそれぞれ違いが出始めると(差)

不満が溜まります。 親から相続したのは良いけれど、名前が登記されているだけで
何のプラスもない。 ってなるんです。

平等で良かれと思ってしたことが、兄弟間のトラブルになってしまいます。


                                                つづく




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地主に相続が発生した場合 4

相続が発生して登記がそのままであっても、特に不都合はありません。
固定資産税も被相続人(亡くなった人)の名前で届きますしね。

ただずっとそのままということになると、ちょっと問題アリです。
相続した人が亡くなったりということもよくあります。
兄弟が多い人だと手続きがどんどん大変になっていきます。 

仲の良かった親子や兄弟でも一度こじれると大変です。  

そうならない為にも、なかなか言い出しにくい事ではありますが、
早く手続きに入れるように、相続人間で協力した方が良いと思います。

後回しにすると関係者(新たな相続人等)が増えて
遺産分割の実印を押してもらうことさえ、困難になってしまうことがあります。

家は財産が少ないから揉めないとか、親兄弟が仲が良いから大丈夫と
言うのは通用しないと思った方がいいですね。



誰も揉めたいとは思っていないんですけれど ・ ・ ・ ・
財産が少ないから揉めないのではなく、少ないからこそ揉めるんです。 

どの様に手続きを進めていいのかわからない、
うまく相続人をまとめて欲しい等、

困ったら是非ご相談ください。お待ちしてます。 


                                          つづく







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地主に相続が発生した場合 3

相続税の申告期限が過ぎても相続登記がされていない場合、
相続人の間でトラブルが起きているか、基礎控除の範囲以内で
申告する必要がないか、どちらかであることが推測されます。

ただ、この地主さんの場合、他にも土地を所有していることから
相続人の間で何かあったのではないでしょうか。

借地人としてみれば地位保全ということから供託していますので
問題はないのですが、やはり気になりますよね。
今もこの状態が続いていると思います。

登記自体は、申請主義 なので当事者が申請しない限りそのままです。
特に法律で決まっているわけでもありません。

ですから、相続が発生しても登記自体は亡くなった人のままということは、
よくあります。

そのままだから揉めているのか、揉めているからそのままなのか、
当事者でないと分かりませんね。


                                           つづく




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地主に相続が発生した場合 2

地主さんとのやり取りが不調に終わっても地代は払わなければなりませんよね。
受け取らないからと言って支払わなければ地代不払いになってしまいますから。

不払いになると契約不履行で契約解除になる可能性がありますから
仕方ないので、受け取り拒否ということではなく、

被供託者 (相続人) 宛に 供託者 (お客さん)  から

「賃貸人が死亡し、相続人の住所・氏名が不明のため
債権者を確知できない。」   として

致し方なく、法務局に供託することにしました。
これで一応借地権者としての地位は維持できますからね。

司法書士と相談して気を使った理由にしたのですが、
分かってもらえたでしょうか。

相続が発生するまでは、地主さんとの関係も良好だったのに・・・・
何か思い当たることはないか、借地人(お客さん)に聞いてみると

地主さんが元気なころは、毎月持参し支払っていました。
土地の事は全て旦那さんが取り仕切っていたようです。

急死という感じだったのか、どうやらうまく引き継げなかったようです。
同居していたのが奥さんと娘さんでしたが、その他にも相続人が
いるようでした。

なんやかんややり取りをしていて亡くなってから相続の申告期限
の10か月をすぎても、登記簿上の所有者が変更になっていませんでした。


                                             つづく



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地主に相続が発生した場合

地主さんに相続が発生した場合は、借地人は特に行うことはありません。
地主さんの相続人からの連絡によりたとえば、地代の振込先の変更等の
指示を待っていればよいのです。

地主さんの集金や借地人の持参によって地代を支払っているのであれば
なにもかわりません。

借地人に相続が発生した場合と同様に借地契約の内容が変更になる訳でもないので
新たに契約書を取り交わす必要もないのです。

私のお客さんで、地主さんに相続が発生したにもかかわらず、相続人が決まらず
それまで持参して支払っていたのに、受け取りを拒否されるようになってしまったことが
ありました。 当然お客さんは困惑しますよね。

更新の時期と重なったこともあり、どうしたものかと相談され、

1. 更新料は支払う意思があることまた金額を提示して欲しいこと。

2. 地代を含め支払先を指示してほしい旨を書面で郵送しました。

その結果3回ほど書面でのやり取りがありましたが、不調に終わりました。


                                           つづく


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借地権の更新 4

借地権者に相続が発生した場合、まず地主さんへ通知します。
相続人は、遺産分割協議により特定されたら建物の登記と共に
新所有者になります。

ここで、よくある勘違いが所有者が変更になったから「更新料払ってください。
大丈夫です。払わなくて・・・・  借地権者の死亡によって、当然に借地権が
相続人に移転するのであって地主さんに承諾を得るべきものではないからです。

もちろん、相続人が借地権者の地位をそのまま引き継ぐだけですから
借地期間や地代等、借地契約の内容に何の変りもありません。
新たに契約書を取り交わす必要もありません。

ただし、お互いの確認ということであれば、覚書等で氏名の変更をすれば
何の問題もありません。

内容が変わらないからと言っても地主さんにはきちんと連絡はした方が
人間関係はスムーズにいきますよね



相続が発生しても更新ではありません。



                                           つづく




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借地権の更新 3

借地権の更新料は合意できていれば 支払わなければなりません。
要するに契約書に記載されていれば支払わなければいけません
記載されていなくても、皆さん支払ってますけどね。

更新をきっかけに、地主との関係がこじれることがあったりもします。
気を付けなければいけません。

支払う金額の目安としては、更地価格の3~5%くらいが一般的です。
更地価格をいくらにするかによって大きく違ってきますが、
この範囲内であれば妥当な線でしょう。

地主さんによっては結構高い金額を言ってくる人もいますからね。
おかしいなと思ったら是非ご相談ください。

                                       つづく

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