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住宅の賢い売り方(買い方) 10

あの夏の暑さはどこへ行ってしまったのでしょうか。
今日も涼しい一日でした。

つづきいきます。

前回、水道管の越境のことを書きましたが
下水道やガスの越境ももちろんあります。その中で
一番多いのが水道だということです。

塀等があってもなくても、住宅密集地や昔一帯を地主さんが
所有していたような所にはよくあります。


合意書や承諾書で当事者同士、またその物件を購入しようと
している人が了解していればよいのですが、なかなかそうはいきません。
揉める材料がある物件を買おうという人はいませんからね。

古屋付で取り壊して建て替える場合は、書面を取り交わしておけば
建て替えの際には越境が解消されますから、
心配はないのですが ・ ・ ・ ・

中古家屋をそのまま使う場合は、いつ越境が解消されるかわかりませんので
売主が費用負担して越境状態を解消せざるを得ません。 

水道は引き直す場合、距離にもよりますが100万円単位の費用が
かかることもあります。


このように越境の問題は、結構大変なのです。
今まで良好なお隣さんとの関係が一瞬にして嫌悪な関係に
なってしまうことが、間々あります。

目で見える部分は、まだ良いのですが、地中の埋設管については
依頼した不動産業者が手際よく調査して知らせてくれないと
売主も買主も後々困りますよね。

売主も買主も契約間際に分かったって ・ ・ ・ 
こういうことで契約が流れることってあるんです。
仲介業者の責任です。 

それまで使った労力と時間が無駄になってしまいます。
1 で述べたように都合の悪いことは先に伝えないと ・ ・ ・

昔ほどではないにしろ、いるんです。 こういう業者。
というより担当者かも ・ ・ ・ 

次回は私道について書いてみたいと思います。

                                   つづく



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住宅の賢い売り方(買い方) 9

一気に秋のような涼しさになりました。
このまま秋に突入でしょうか?

本文のつづきです。

前回、お隣とはうまくやっておいた方が良いですよ
って言いましたが、その通りなのです。

立ち会いを依頼された時に、自分の都合を言うのは
良いのですが、面倒だからといって拒否したりすると
自分がお願いする立場になった時に 「カタキ」 を取られます。


現場を長くやっていると、こういう場面によくぶつかります。
お隣が良い顔しない時は、以前何かあったというのが多いんです。

お隣との問題は何年経っても覚えていますからね。
特に、お願いしたのに断られた方は ・ ・ ・ ・

ですから、仲良くとは言わないまでも普通の関係は保っておきたいですね。

越境の問題も双方で理解していれば大きな問題にはならない時もありますが
気が付いたら越境していた (されていた) ような場合はトラブルになることが
よくあります。

屋根や樋 生垣やブロック塀はよく揉めるところです。 
ブロック塀はどちらが建てたかで揉めます。
代替わりしていたりすると訳がわからなくなります。

境界とのからみもあるので双方が頑張ってしまうと収まりません。
昔からの住宅地には往々にしてあります。
昔は結構曖昧なまま取引したりすることがあったようですからね。

また、インフラの部分でいうと、水道管の越境 がよくあります。
隣地を経由して自分の所に引き込まれていたり、逆もあります。

売買の時には、お隣と 「合意書」 なり 「承諾書」 を取り交わす
ことが一般的です。建て替えの時には越境を解消するというような
文言を入れて行います。

人によっては、自分が越境している場合は契約前に自費で
引き直すこともあります。 これはお隣との関係にもよりますが ・ ・ ・

                                         つづく




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住宅の賢い売り方(買い方) 8

今日は、いくらか涼しいけどはっきりしないお天気ですね。
体調を整えて元気出していきましょう。

本文行きます。

今までどちらかというと 共同住宅 (マンション) のイメージで
書いてきましたが (もちろん共通するところもあります。)

これからは、土地・建物というイメージで書いてみたいと思います。

土地や戸建てを売ろうとした場合、まず 何をしたら良いのでしょうか。
売却金額が決まったら、何の説明もなく売り出そうとする営業は
ダメです。


商品として確かなもの にしないといけません。 その為には
隣地との境界や越境物等 クリアーしておかなければいけない
問題点を明確にしておくことです。

時間との兼ね合いもありますが、売り出し前にするのか
売却と並行して作業するのか決めておく必要があります。

お隣と良い人間関係ができていればそれほど心配の
必要はありませんが、そうでない場合は結構時間もかかります。

こういう時は、売却より先にある程度目途をつけてから
の方が良いと思います。

隣接地との問題は土地の面積に関係なく避けて通れません。
境界の立ち会いや越境の問題をスムーズにするのは
なんといっても 日頃のご近所付き合い なのです。

立ち会いを依頼されたら快く対応するべきだと思います。
なんといっても、お隣が費用を負担してくれて
作業をしてくれるのですから ・ ・ ・ ・


印鑑を押すくらいのことでしたら気持ちよく対応すると
同じ立場になったときにスムーズにいきます。

                               つづく



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住宅の賢い売り方(買い方)7

今日も一日暑いですね。プールにでも入りたい気分です。

つづき、本文行きます。

不動産に 「掘り出し物」 はないと言いましたが、
自分の購入条件に近いものがあれば、それが購入者の
「掘り出し物」 と考えた方が良いでしょう。


安くて、良い物件であれば仲介業者は買取業者に買わせ
場合によっては、リフォーム等をしてユーザー向けに売り出します。

仲介業者は2回商売ができますから ・ ・ ・

ただし、マンションは、ユーザー価格の相場が自ずと決まっていますから
それよりかなり安く買取業者が買うということは
余程の事情がなければ難しいですけどね。

100点満点の物件はありません。  物件を見て70%~80%気に入ったら
決断した方が良いでしょう。自分自身のこだわりの部分がクリアー
されていれば OK です。

物件を沢山見過ぎてしまうと 「決められないお客さん」  になってしまいます。
そうなると、担当者の力も入りませんし、それこそ良い物件を紹介してもらう
のは難しくなると思います。

お客さんも不動産業者や担当者を選べますが、
逆もあることを理解してください。 


しっかり仕事をする担当者であれば、1度の案内に2~3件紹介したとして
2回までの案内で決めますから (全てがその通りだとは言いませんが)

私の経験からすると、良いと思ったら 早い決断 をした人のほうが
結果として良い物件を購入している気がします。
また、不思議とトラブルもないんですよね。

不動産は 「縁もの」 です。 意思表示のスピードの差で買いそびれる
こともあります。 よく考えることは大事なことですが、
思い切って決断しなければ後れを取ることもよくあることです。

                                         つづく

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住宅の賢い売り方 (買い方) 6

皆さん 夏休みいかがでしたか? 私は、家でゴロゴロと ・ ・ ・

つづき、本文行きます。

特にマンションについて言えば、 マンションは空間を買う 訳ですから
 間取りや空間のイメージが大切 で、 綺麗であればなお良しですが、
もし散らかっていたり、汚い感じがしてもそのまま使う人はいませんよね。

私が案内する立場であれば、ここは交渉のしどころです。
リフォーム代ディスカウントしてもらい易いですよね。

それに好きなようにリフォームできますし ・ ・ ・
散らかっていたりしているのを見るとテンションが下がりますが、
物件さえ気に入れば逆にお買い得物件といえるかもしれません。

ですから、売却を受け付けるとき、リフォームしていないと
厳しいですよというのは、 どうなんだろう? 
って思ってしまいます。

売主さんだって手元のお金を出すのは少ないに越したことは
ありませんから ・ ・ ・ 

よく、一般の購入希望者が相談する際に、 「掘り出し物」 
紹介してください。 もしくは、 ありませんか?
ついこのように聞いてしまいますよね。

これ、 担当者からすると 逆効果 です。
気持ちは充分理解できますが ・ ・ ・ なぜか? ・ ・ ・

できる担当者からすると、このようなお客さんが一番
決めにくいからです。大体こういう人はどこの業者へ行っても
同じことを言います。

吟味して紹介している立場からすると、そのお客さんは
もっと良い物件があるんじゃないかとエスカレートします。

やる気のある営業マンからすると一気にやる気を無くします。
「禁句」 と言ってもいいかもしれません。

不動産に 「掘り出し物」 はありません。 

                                     つづく

住宅の賢い売り方(買い方) 5

つづきです。

売り出し価格が決まったら次は売り方です。
今、現在 居住中であれば、まずは 片づけておくこと。 

綺麗になっていればそれで良し。物が沢山あるのであれば
処分するとかして身軽にしておくこと。  ですね。

内見に来る人は、気後れしながらも 自由に見たいのです。 
一緒に付いていたりするよりも普通に控えていた方がベターです。

よく自分の住まいをアピールする為によく喋る人がいますが
逆効果になってしまう場合が間々あります。

私が売り主さんから依頼されて案内に立ち会う場合には、
何か聞かれたら答えてください、と先にお話ししておきます。

喋り過ぎは良くありませんから ・ ・ ・ 
相手になるべく気を遣わせないようにすることが大事です。 
結構、聞かれてもいないのに余計なことを言っちゃう人が多いんです。

それが原因で、いい雰囲気だったのがぶち壊しになってしまう
こともありますからね。 「あ~あ」っていう感じになります。

よくリフォームしていないと売りにくいと言う業者さんもいるようですが、
私が思うに それは営業努力を惜しんでいるような気がしてなりません。


偉そうに聞こえるかもしれませんが ・ ・ ・ ・
確かに、営業する側からすれば「楽」ですからね。

人間誰しも楽をしたいものですが、依頼者の立場になって考えられる
営業マンができる営業マンですよね。
もちろん、何でもかんでも言われたとおりにするのはダメですけど
・ ・ ・ ・ ・

                                      つづく

住宅の賢い売り方(買い方) 4

さすがに、今日は暑いですね。台風の被害が出ている所は
心配です。 1日も早い復旧を ・ ・ ・
 
本文いきます。

会社 (業者) が決まったら次に価格設定ですが、 皆さん
どう決めたら良いと思いますか?  特殊要因がなければ
周辺相場に習うのが一般的です。


不動産は、人間の顔と一緒で同じものが二つとありません。
ですから希望価格は好きなように市場に出すことができます。

だからと言って周辺より高ければ案内も発生しないでしょうし、
逆に比較対象物件にされかねません。
いわゆる 「あてぶつ」  です。

「あてぶつ」 にされると案内は発生しても決まりません。
「あてぶつ」ですから ・ ・ ・ 
営業マンはストーリーを描いているんです。


これとこれを見せてこれで決めようというようなことを ・ ・ ・

ちょっと強気の価格でしたら1ヶ月位様子を見ればわかります。
あまり反響がないようでしたら思い切って下げることも必要です。
最初のひと月が重要です。

また、価格設定の際には、自分なりの落としどころを
決めておくことにより判断がし易くなります。
いわゆる 自分なりの最低価格 です。

私が依頼を受ける場合には、価格をリサーチの上、
最初にこのことはお話しします。

反響があるとか、ないとか、また、どの様な問い合わせが
あるかとかは、担当者と連絡を密にすることが大事です。
連絡を面倒に感じさせる担当者はダメですよ。



住宅の賢い売り方(買い方) 3

昨日のつづきです。

不動産仲介は、基本的には人のお世話です。
従って携わる人 (業者) はキチットしていなければいけません。


身なりは非常に大事ですし、営業マンを選ぶ判断材料の
大きなひとつです。 高価なものを身に着けているかどうか
ということではなく 清潔 さがあるかどうかですね。

私は、習性なのかもしれませんが身体全体を見たら
すぐ靴に目が行きます。 ちなみに、私 自分の靴は
自分で磨きます。昔から ・ ・ ・ 
 
ということで、自分の身の回りのことが
キチットできない人に人のお世話ができるかということです。


もうひとつ、 誠実 さでしょうね。不動産業者は世間的には
平気でウソをつくようなイメージをもって見ている人が
多いですから ・ ・ ・ ・ 

分からないことは調べて後でご連絡しますと言う営業マン
の方が安心です。 その場で取り繕って適当な
ことを言うのは最悪ですよね。

身なりや誠実さはどんな職業でも大事な要素ですが
特に、不動産の場合は大きなお金が動くので
信頼に足る人かどうかがポイントになりますよね。

                                  つづく



住宅の賢い売り方(買い方) 2

昨日のつづきいきます。

最初に会った担当者が任せられる人だったら良いのですが、
はずれだったら、2 、3社 話を聞いてみて決めれば良いのです。

何も最初に話を聞いた業者に義理立てする必要はありません。
成約した場合には安くはない手数料を支払うわけですから ・ ・ ・
自分が納得できる会社にすれば良いのです。

最近は、電話だけでなくメールがあるので、何でもこれで済まそうとする
傾向にありますが、
不動産は連絡事項以外は基本面談です
お互いに顔を見ながら話をしなければ前に進みません。

顔を見ながら話しても中々まとまらないのに、電話やメールで
済まそうとする担当者はできない営業マンですから ・ ・ ・ ・
私なら ・ ・ ・  依頼しません。 はっきり言って、時間の無駄です。

依頼者 (売る場合でも、買う場合でも) も 同じようにいちいち面倒くさいと
思っても会って話してください。  人間関係も、より深まります。


メールと電話連絡だけでの成約はありえません。
不動産は、手間仕事です。 手間もかけずにお金が入ってくることはないのです。

長くこの仕事をしていると、手間の割に収入が少ないなぁ、と思うことや
また、逆に手間の割にもらい過ぎだな、というときはあります。
でも、楽して儲けようというのは虫が良すぎますよね。

                                              つづく




住宅の賢い売り方(買い方) 1

最初は、個別具体的な話ではなく不動産の売買について
書いていきたいと思います。

皆さんまず住宅を売ろう、買おうとした時に何を一番最初に
考えるでしょうか? どこに依頼しようか、何社か頼もうか、
と思いますよね。 大手不動産会社か地元に精通している
会社か等、有名だから、大手だからという基準だけで
選んではいけません。

大手だから安心、小さいから不安ということには
なりません。 結局、どんな組織であってもそれに係わる
が大事なのです。

会社のバックボーンは関係なくその担当者を信頼できるか
否かに掛かっています。 命の次に大事な 大金 (家) を
扱う訳ですから当然のことです。

良い事ばかり言って依頼を受けようとするのはダメですね。
マイナスな所もきちんと知らせてくれる人の方が安心です。


物件の依頼を受けたい為に、依頼者に意見も述べず
いいなりの金額で受ける人はバツ。

依頼するなら「専任」か「一般」、だとしても、2社にした方が
良いと思います。 何社も依頼すると訳わからなくなります。

それに業者が一生懸命取り組まなくなりますし、後回しに
されます。  わかりますよね・・・・・・・

                                つづく



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