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借地権の承諾料等 6

前回、地主さんの承諾なしで勝手に建て替えをしようとした
借地人さんの話をしましたが、なぜこのようなことになってしまったのか?
考えてみましょう。

まず、一番大きな原因は、地主さん・借地人さんともに先代の時代から
の関係だったからのようです。戦後まもなくの頃だと思いますが、
当時は契約書も曖昧な頃ですから、場合によったら口約束かもしれません。 

その流れで代が変わってもなぁなぁで時間が過ぎたようです。
長い間借地・底地の関係だとこういうケースが多いようですね。 
だからと言って無断はいけませんよね。

地主さんは話を受ける立場ですから借地人さんがアプローチ
しないかぎり知る由もないですよね。


このケースは借地人さんがアウトです。 
地主さんは舐められたと思っていますから ・ ・ ・ ・
借地人さんからすると舐めたとは言わないかもしれませんが、
簡単に考えていたことは事実ですよね。


借地人さんから依頼を受けたスーパーゼネコンもなんなんでしょうか。
土地所有者も確認せずに、工事を始めるものなんですかね。 
唖然とします。

まさか借地だとは思わなかったというのでしょうか。
完璧にミスですね。

大きな会社でも間違えるときは間違えるということです。  


                                                   つづく





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借地権の承諾料等 5

少し間が空いてしまいましたが、前回のつづきを、

地主さんに無断で建物を取り壊し、新たに鉄筋コンクリートの建物を
建築し始めていた借地人さんは、何を考えていたのでしょうか。
先代からの付き合いだから問題ないと思ったのでしょうか。

それにしても、かなりの衝撃です。
地主さんが慌てるのも無理はありませんね。

既に工事が始まってしまっているので、私が借地人さんと話をして
などと言っている場合ではありません。
とにかく工事をとりあえず止めなければいけません。 

そこで私は、知り合いの弁護士に工事差し止めの依頼をし、
法的に手順を踏むしかありませんでした。

しばらくすると、工事は中断されました。
建設会社は驚いたでしょうね。それにしても、建築や不動産に
携わる者として無知すぎますよね。

まさか借地だと思わなかったのか、分かっていて工事を始めたのか、
今となっては疑問ですね。
それも誰でもが知っているスーパーゼネコン ですから、これまたビックリです。

工事が止まってからは、借地人さんも慌てたらしく、弁護士との話し合いにも
応じ、高額の条件変更の承諾料を支払うこととなりました。(かなりの金額です。)

地主さんは、お金が入ったとはいえ気持ち的にはスッキリしないようでした。
当然ですよね。貸している土地を勝手にされた訳ですから ・ ・ ・


                                                つづく


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借地権の承諾料等 4

今回は、借地権者が地主さんに承諾を得ずに建替え工事
始めてしまったことについて書きたいと思います。
私が実際に経験した事例です。

私が不動産の仕事に携わってから数年経った平成の最初の頃、

東京23区の北部に位置するとある区で1000坪まではいきませんが、
かなり大きな食品関連の木造の工場が何棟かある土地を所有している
地主さんから相談がありました。

  「 借地人が何の相談もなしに木造建物を壊して鉄筋コンクリートの
  建物を建築し始めている。 」  


と、慌てて来られました。 「 こんなことってあるんですか? 」 
って尋ねられました。 私は、 「 普通ありえません。 」 
当然このように答えますよね。

この時、既に工事は始まっていました。
なぜ工事が始まったのが分かったかというと、
この物件は、相続により3人の共有になっていました。

そのうちの一人が、たまたま近所を通りかかり発見したのです。
悪いことはできませんね。

つづきは次回 ・ ・ ・


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借地権の承諾料等 3

前回は、増改築の事を書きましたが、今日は木造から鉄筋コンクリート造
というように条件変更される場合の承諾料について述べます。

この場合は、更地価格の10%程度  を地主さんに支払うのが一般的です。
当然のように、地代も上がります。借地期間も20年から30年に延びる訳ですからね。

木造より、より強固な権利 となるのですから ・ ・ ・ ・
建替えという考え方からすると、建替えの承諾料はどうなるんだろうと思いますよね。

地主さんからの承諾が得られず借地非訟によって条件変更がなされる場合は
別に承諾や許可を得なくても良いとされているようです。
条件変更をするということは、建て替えるということですからね。

従って、金額の上乗せは無いということです。
しかし、話し合いで決めるケースではどうでしょうか?
貰う方は多い方が良いに決まっていますから、

要求はあると思った方が良いかもしれませんね。 
元の借地契約の残存期間をどう判断するかということも
考慮に入れておいた方が良いでしょう。

難しいな、困ったな というときはぜひご相談を!!!
こころコンサルティングへどうぞ  
お待ちしております。


                                       つづく






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借地権の承諾料等 2

改築のことで言うと、今時あまりないと思いますが、トタン屋根を瓦葺き
にしたり、土間や三和土の部分を床を張って部屋にしたりすることは
改築  にあたります。

従って、地主さんに承諾を得なければいけません。
勝手にやると債務不履行 (契約違反)  によって借地契約の解除 
を求められる可能性があります。

改築を軽く考えてはいけません。
とにかく、建物をいじる時はどんなことでもまず地主さんに話しておくことですね。
そうすれば、トラブルは未然に防ぐことができます。

改築とは、建物の一部や全部を取り壊したうえで、新たな部分を建てたり、
新たな建物に建て替えることを言います。

法的には、火災があった後の再建築や、地震で倒壊した後の再建築も
 「 改築 」  とされています。

なのでこの場合も、地主さんの承諾が必要です。
ですが、承諾料というのはどうなんでしょうね?
地主さんも杓子定規には言えないでしょうし、話し合いしかないでしょうね。

建物の建替えということは、借地契約期間の延長ということにも
つながりますから、難しいところです。

やはり日頃の意思の疎通、スムーズなやり取りが大事ですね。 


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